Gulfport, Miss. – Rocking op zijn veranda met uitzicht op het Mississippi -geluid, vraagt voormalig Gulfport burgemeester Billy Hewes zich af hoe iemand daar niet zou willen wonen.
“Mensen gaan altijd naar het water trekken,” zei hij. “En we hebben een prachtige waterkant.”
Aanbevolen video’s
Maar het was verre van zeker dat mensen zouden terugkeren na de orkaan Katrina uit 2005, waarbij 238 mensen in Mississippi werden gedood en alleen in veel gebieden betonnen platen achterliet. Met het strand van het strand dat de hele decennium later kruipen, begon Gulfport onroerendgoedbelasting te bieden aan degenen die in de buurt van het water bouwden. Hewes zei dat het doel was dat mensen “beter, sneller teruggaan, de economie starten.”
Waar te moedigen bouwen is een netelige beslissing voor lokale overheden in gebieden die worden blootgesteld aan overstromingen of bosbranden. Ondanks risico’s, waaronder stijgende zeespiegel, hebben plaatsen bewoners en belastingbetalers nodig. Net als andere Gulf Coast -steden na Katrina vereiste Gulfport dat bewoners op grotere hoogten zouden bouwen en een sterkere bouwcode afdwingen. Maar de meeste bewoners in de buurt van het water bevinden zich in ten minste een overstromingszone van gematigde risico. Landelijk worden veel meer huizen gebouwd in overstromingszones dan worden verwijderd.
“De lokale overheid dacht niet noodzakelijkerwijs dat we mensen nodig hebben om op deze overstromingsgevoelige plaats op te bouwen,” zei Miyuki Hino, een professor aan de Universiteit van North Carolina in Chapel Hill, die overstromingen onderzoekt, zei over dergelijke beslissingen. “Ze dachten dat we dit land hebben dat onderbenut is en we kunnen onze inkomsten uit onroerendgoedbelasting verhogen.”
Storm verliet een ‘postapocalyptische’ woestenij
Allen Baker leefde in 1969 uit 1969 in het naburige Long Beach en dacht dat hij wist wat hij kon verwachten na Katrina. Maar de storm van 2005 was veel erger. Zijn historische huis aan het strand werd aan stukjes geblazen door wat getuigen zeiden was een tornado was afgesplitst door de orkaan.
“Terugkomend was er geen thuis,” zei Baker.
Overal langs de kust werden buurten tussen het strand en een spoorwegspoor net in het noorden versnipperd door een slagtand en wind. Herstel was jaren lang langzaam.
“Het was hier een beetje griezelig,” zei Baker. “Ik bedoel, het leek op een van je postapocalyptische films.”
Baker en zijn vrouw wachtten. Ze zijn pas in 2016 naar een nieuw huis verhuisd, nadat Gulfport zeven jaar lang was afgevallen van stadsbelasting, toen eigenaren bepaalde bedragen investeerden in het bouwen van ten zuiden van de spoorwegsporen. Eigenaren van onroerend goed moesten nog steeds de belasting op de provincie en school betalen.
Zestig eigendommen ontvingen de belastingvoordelen van Gulfport voordat de stad stopte met het goedkeuren van nieuwe aanvragers in 2021, blijkt uit belastinggegevens. De besparingen waren niet enorm, meestal $ 500 tot $ 1.000 per jaar, afhankelijk van de waarde van onroerend goed. Maar Baker en anderen zeiden dat het een teken was om te stoppen met aarzelen en te beginnen met bouwen.
“Simpel gezegd, het was een groen licht,” zei Baker.
Stalen staven en dikke stichtingen
Niet elk gebied is gelijk hersteld. In een onderliggende gebied aan de westkant van Gulfport, waar rottende kip en gigantische papieren balen uit de haven worden afgespoeld, zijn er nog veel kavels leeg. Maar een blok landinwaarts aan de oostkant mengen aantrekkelijke nieuwe huizen met structuren die overleefden.
Hewes profiteerde ook van de belastingvoordelen en bouwden een nieuw huis op een site aan het strand sinds 1904 van zijn familie-het op een na meest waardevolle huis gebouwd onder het programma, volgens belastingverslagen. Hewes zei dat hij en zijn vrouw hun belastingbesparingen gebruikten om sterker te bouwen.
“We hebben veel meer geld gestoken om dit huis daadwerkelijk te verharden aan een veel hogere standaard,” zei Hewes.
Het huidige huis van Baker overschrijdt ook de bouwcode van Gulfport, met stalen staven binnen muren die aansluiten bij een 3-voet dikke betonnen fundering en het dak vastmaken. Dat kwalificeerde het huis voor een standaard in de verzekeringssector genaamd “Fortified”, die besparingen biedt over dure windverzekering. Maar slechts 1500 huizen in Mississippi hebben de status versterkt, volgens het Insurance Institute for Business & Home Safety. Dat is vergelijkbaar met 9.000 in Louisiana en 50.000 in een toonaangevende Alabama.
Baker, die een civiel ingenieur werd na vliegende vliegtuigen, beweert dat aan het strand aan het strand een extra-strikte bouwcode nodig heeft.
“Alles aan dit huis is gebouwd om gestraft te worden,” zei hij. “Als je serieus in deze omgeving wilt wonen, moet je dat plannen.”
Wat vooruitgang, maar niet genoeg?
Katherine Egland, een inwoner van Gulfport die voorzitter is van het National Environmental and Climate Justice Committee van de NAACP, vreest dat de gemeenschap misschien niet voorbereid is op de volgende grote storm.
“Ik zeg niet dat we geen vooruitgang hebben geboekt,” zei Egland. “Wat ik zeg is dat we bijna niet de hoeveelheid vooruitgang hebben geboekt die we hadden moeten boeken.”
Ze verwerpt nog steeds hoe Mississippi prioriteit heeft gegeven aan het herstel van het bedrijf en zegt dat sommige ontwikkeling verder landinwaarts het overstromingen van regenwater in historisch zwarte buurten heeft verergerd. Gebieden gericht op de belastingvoordelen zijn witter en rijker dan de stad in het algemeen.
“Je geeft incentives aan bewoners ten zuiden van de sporen, maar tegelijkertijd zijn je bewoners in gevaar die ten noorden van de sporen wonen,” zei Egland.
Het grootste deel van het eerste blok met uitzicht op het strand in Gulfport wordt beoordeeld als een jaarlijkse kans van 1% jaarlijks, hoewel wat de 100-jarige overstromingszone wordt genoemd, zich soms verder uitstrekt. Het Federal Emergency Management Agency beschouwt bijna de rest van het gebied ten zuiden van de spoorwegspoor als een risico van 1% en een 0,2% overstromings per jaar. Overstromingsverzekering is over het algemeen niet vereist in dat gematigde risicogebied.
Hino zei dat het “absoluut waar” is dat het verheffen van een gebouw het risico vermindert, maar dat het risico in de loop van de tijd groeit met stijgende zeespiegel, waardoor iemand een huis meerdere keren meer dan decennia kan verheffen. En hoewel een jaarlijks risico op overstromingen van 1% laag klinkt, klinken die kansen na verloop van tijd op.
“In de loop van uw 30-jarige hypotheek heeft u een kans van 40% op overstromingen,” zei Hino.
Het is niet ongebruikelijk dat huizen werden gebouwd in een overstromingszone in Gulfport. Van 2001 tot 2019 werden meer dan 840.000 huizen in landelijke overstromingsvlaktes gebouwd, volgens een studie van de University of Miami uit 2024. Dat is gedeeltelijk omdat het federaal gesubsidieerde National Flood Insurance Program herhaaldelijk zal betalen om opnieuw op te bouwen, ongeacht hoe hoog het risico
“De stimulans voor lokale overheden is om te bouwen, en in sommige opzichten is de stimulans voor mensen om te blijven waar ze zijn,” zei Hino.
De buy -out die niet is gebeurd
Er was een plan om meer mensen uit Mississippi -overstromingszones te halen. Federale functionarissen overwogen om 2.000 eigendommen te kopen met het hoogste risico om te worden beschadigd door orkaanstormtijden. Het US Army Corps of Engineers verwachtte dat een buy -out van $ 408 miljoen, in 2008 dollar, potentiële jaarlijkse stormschade zou verlagen met $ 22 miljoen tot $ 33 miljoen. Maar het Congres heeft het geld nooit toegeëigend.
Hino zei dat buyouts Parkland kunnen creëren dat zowel als milieubuffer als een voorziening dient. Maar Hewes zei dat hij denkt dat de keuzes van Gulfport “misschien meer hebben gedaan voor ons herstel dan elke vorm van federale buy -out.” Hij zei dat het jaren duurde voordat Gulfport land productief hergebruikt van een pre-Katrina buy-out langs een overstromingsgevoelige Bayou.
“Maak je een gebied dat verwoest is, dat wordt verlaten, dat na het feit wordt verwaarloosd?” Vroeg Hewes.
Zelfs zonder de belastingvoordelen gaat de bouw verder in gebieden aan het strand. Maar het is misschien niet duidelijk hoe succesvol herstel is geweest totdat die nieuwe gebouwen worden getest door de volgende grote orkaan.
“Sommige mensen hebben gebouwd uit beton,” zei Baker. “Sommige mensen hebben opgebouwd uit betere materialen. Sommige mensen niet. En die mensen zullen een schok krijgen.”