LOS ANGELES – Ruim twintig jaar lang was de lage huur van het appartement van Marina Maalouf in een hoekige, betaalbare woonwijk in Chinatown in Los Angeles een goedmaker voor haar gezin, waaronder een kleindochter die autisme heeft.
Maar die genade had een vervaldatum. Voor Maalouf en haar familie kwam het in 2020.
Aanbevolen video’s
De huisbaas, die niet langer wettelijk verplicht is om het gebouw betaalbaar te houden, verhoogde de huur in 2021 van 1.100 dollar naar 2.660 dollar – buiten bereik van Maalouf en haar familie. Maaloufs nachten worden gekweld door de angst dat haar jarenlange uitzettingsstrijd zal eindigen in slaapzakken op de vloer van een vriendin of erger.
Terwijl Amerikanen blijven worstelen met onverbiddelijk hoge huurprijzen, zouden alleen al in de komende vijf jaar maar liefst 223.000 betaalbare woningen zoals die van Maalouf in de VS onder deze huizen kunnen worden weggerukt.
Het zorgt ervoor dat huurders met een laag inkomen geconfronteerd worden met langdurige uitzettingsgevechten, zich haasten om een tweevoudige huurverhoging of meer te betalen, of teruggesluisd worden naar een huizenmarkt waar de kosten gemakkelijk een half salaris kunnen opslokken.
Deze betaalbare woningen werden gebouwd met de Low-Income Housing Tax Credit, of LIHTC, een federaal programma opgericht in 1986 dat belastingvoordelen aan ontwikkelaars verstrekt in ruil voor het laag houden van de huurprijzen. Sindsdien zijn er 3,6 miljoen woningen verkocht en beschikt het over meer dan de helft van alle door de federale overheid gesteunde woningen voor lage inkomens in het hele land.
“Het is de levensader van de ontwikkeling van betaalbare woningen”, zegt Brian Rossbert, hoofd van Housing Colorado, een organisatie die pleit voor betaalbare woningen.
Dat levensbloed is niet strikt rood of blauw. Door sociale voordelen te combineren met belastingvoordelen en particulier eigendom heeft LIHTC steun van beide partijen genoten. De uitbreiding ervan staat nu centraal in het huisvestingsplan van de Democratische presidentskandidaat Kamala Harris om 3 miljoen nieuwe woningen te bouwen.
De vangst? De gebouwen hoeven doorgaans slechts minimaal 30 jaar betaalbaar te worden gehouden. Voor de golf van LIHTC-bouw in de jaren negentig komen die deadlines nu dichterbij, waardoor het aanbod van betaalbare woningen dreigt te verdwijnen op het moment dat de Amerikanen deze het meest nodig hebben.
“Als we de huizen kwijtraken die momenteel betaalbaar en beschikbaar zijn voor huishoudens, dan verliezen we terrein door de crisis”, zegt Sarah Saadian, vice-president van openbaar beleid bij de National Low Income Housing Coalition.
“Het is net alsof je een boot hebt met een gat in de bodem”, zei ze.
Niet alle eenheden die uit LIHTC vervallen, worden marktrente. Sommige worden betaalbaar gehouden door andere overheidssubsidies, door barmhartige landheren of door staten, waaronder Californië, Colorado en New York, die hebben gewerkt om ze goedkoop te houden door te vertrouwen op verschillende hefbomen.
Lokale overheden en non-profitorganisaties kunnen aflopende appartementen kopen, er kunnen nieuwe belastingvoordelen worden toegepast die de betaalbaarheid vergroten, of, zoals in het geval van Maalouf, huurders kunnen zich organiseren om actie van huisbazen en stadsambtenaren af te dwingen.
Deze opties staan voor uitdagingen. Hoewel nieuwe belastingkredieten een vervallen LIHTC-eigendom kunnen herstellen, zijn ze beperkt en worden ze door de Internal Revenue Service aan staten uitgedeeld op basis van het aantal inwoners. Het is ook een hele opgave voor lokale overheden en non-profitorganisaties om genoeg geld uit te geven om aflopende ontwikkelingen betaalbaar te houden. En er zijn weinig verzamelde gegevens over wanneer LIHTC-eenheden precies hun betaalbaarheid zullen verliezen, waardoor het moeilijk wordt voor beleidsmakers en activisten om zich volledig voor te bereiden.
Er is ook minder politieke prikkel om de eenheden te behouden.
“Politiek gezien word je beloond voor een aankondiging, een baanbrekend werk, het doorknippen van een lint”, zegt Vicki Been, professor aan de New York University en voorheen loco-burgemeester van New York City voor huisvesting en economische ontwikkeling.
‘Je wordt niet beloond als je een goede beheerder van je bezittingen bent en alles bijhoudt en ervoor zorgt dat je geen enkele betaalbare woning kwijtraakt,’ zei ze.
Maalouf stond op een recente warme dag op de binnenplaats van haar appartement, kletsend en zwaaiend naar de buren, terwijl een armband met een foto van Che Guevarra aan haar arm bungelde.
‘Vriendelijk’, zo omschreef Maalouf haar vroegere zelf, maar niet assertief. Dat is totdat de huurverhogingen haar voor het eerst voor de gemeenteraad van Los Angeles brachten, terwijl het zweet parelde terwijl ze vocht voor haar huis.
Maalouf is nu organisator bij de LA Tenants’ Union en is niet bang om iets te zeggen, maar de angst over haar huis houdt haar nog steeds ’s nachts wakker. ’s Ochtends herhaalt ze een mantra: ‘We zijn er nog. We zijn er nog steeds.” Maar dag in dag uit vechten om het waar te maken is vermoeiend.
Het appartement van Maalouf werd gebouwd voordat Californië de LIHTC-contracten voor 55 jaar had vastgelegd in plaats van 30 in 1996. Ongeveer 5.700 LIHTC-eenheden die rond de tijd van Maalouf waren gebouwd, lopen het komende decennium af. In Texas zijn dat 21.000 eenheden.
Toen de Californische penningmeester Fiona Ma in 2019 aantrad, richtte ze het programma op ontwikkelaars die zich inzetten voor betaalbare woningen en niet op wat zij ‘churn and burn’ noemde, waarbij ze LIHTC-eigendommen opkochten en deze zo snel mogelijk op de markt brachten.
In Californië moeten verhuurders staats- en lokale overheden en huurders op de hoogte stellen voordat hun gebouw afloopt. Huisvestingsorganisaties, non-profitorganisaties en staats- of lokale overheden hebben vervolgens eerst geprobeerd het onroerend goed te kopen om het betaalbaar te houden. Aflopende ontwikkelingen krijgen ook prioriteit voor nieuwe belastingkredieten, en de staat vereist in wezen dat alle LIHTC-aanvragers ervaring hebben met het bezitten en beheren van betaalbare woningen.
“Het heeft mensen die op de lange termijn niet geïnteresseerd waren in betaalbare woningen, een beetje uitgeroeid”, zegt Marina Wiant, uitvoerend directeur van de Californische commissie voor de toewijzing van belastingkredieten.
Maar in tegenstelling tot Californië hebben sommige staten de LIHTC-overeenkomsten niet langer dan dertig jaar verlengd, laat staan andere maatregelen genomen om aflopende woningen betaalbaar te houden.
Colorado, dat ongeveer 80.000 LIHTC-eenheden heeft, heeft dit jaar een wet aangenomen die lokale overheden het recht van eerste weigering geeft in de hoop 4.400 eenheden te behouden die de komende zes jaar de bescherming tegen betaalbaarheid zullen verliezen. De wet vereist ook dat verhuurders lokale en deelstaatregeringen een waarschuwing van twee jaar geven voordat de looptijd afloopt.
Toch is het verre van een garantie dat lokale overheden of non-profitorganisaties het geld bij elkaar schrapen om grote appartementsgebouwen te kopen.
Verhalen zoals die van Maalouf zullen zich blijven afspelen terwijl LIHTC-eenheden zich omdraaien en dreigen gezinnen met schamele middelen terug naar de huizenmarkt te sturen. Volgens het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling bedroeg het gemiddelde inkomen van de Amerikanen die in deze eenheden woonden in 2021 slechts $ 18.600.
“Dit lijkt op een wiskundig probleem”, zegt Rossbert van Housing Colorado. “Zodra een van deze eenheden vervalt en wordt omgezet naar marktrente en een huishouden wordt ontheemd, worden ze onderdeel van de behoefte die de behoefte aan nieuwbouw aandrijft. ”
“Het is moeilijk om uit die cyclus te komen”, zegt hij.
Colorado’s huisvestingsbureau werkt met groepen in de hele staat aan natuurbehoud en heeft een fonds om te helpen. Toch is het onduidelijk hoeveel LIHTC-eenheden kunnen worden gered, in Colorado of in het hele land.
Het is zelfs moeilijk om te weten hoeveel eenheden landelijk verlopen. Voor een nauwkeurige boekhouding zou het nodig zijn de constellatie van gemeentelijke, staats- en federale subsidies te doorzoeken, elk met hun eigen betaalbaarheidseisen en einddata.
Dat kan een sleutel vormen tot het vermogen van beleidsmakers en pleitbezorgers om volledig te begrijpen waar en wanneer veel eenheden de betaalbaarheid zullen verliezen, en vervolgens middelen naar de juiste plaatsen te sturen, zegt Kelly McElwain, die de National Housing Preservation Database beheert en er toezicht op houdt. Het is de meest uitgebreide verzameling LIHTC-gegevens op nationaal niveau, maar ondanks alle hiaten blijft het een ruwe schatting.
Er bestaat ook de vrees dat als staten hun aflopende LIHTC-eenheden bekend maken, kopers met winstoogmerk zonder belang bij het betaalbaar houden ervan zouden toeslaan.
“Het is een soort catch-22: proberen het probleem te begrijpen en geen groot te koop-bord voor een pand te plaatsen vlak voordat het vervalt,” zei Rossbert.
Ondertussen heeft het huurdersactivisme van Maalouf ervoor gezorgd dat de naald in Los Angeles in beweging is gekomen. De stad heeft de huisbaas 15 miljoen dollar aangeboden om haar gebouw tot 2034 betaalbaar te houden, maar die deal zou niet een einde maken aan de ruim dertig lopende uitzettingszaken, waaronder die van Maalouf, of aan de 25.000 dollar aan achterstallige huur die ze verschuldigd is.
Op haar binnenplaats schuifelde Maaloufs kleindochter, Rubie Caceres, aan met een glas water. Ze is 5 jaar oud, maar omdat ze speciale behoeften heeft, bestaat haar spraak meer uit losse woorden dan uit zinnen.
“Daarom heb ik gehoopt dat alles weer normaal wordt en dat ze veilig kan zijn”, zei Maalouf, met een stem die trilde van emotie. Ze heeft er bij haar zoon op aangedrongen om geld te gaan sparen voor het ergste.
‘We zullen blijven vechten,’ zei ze, ‘maar dag na dag is het moeilijk.’
“Ik ben al moe.”
Bedayn rapporteerde vanuit Denver.