LOS ANGELES – Terwijl Amerikanen blijven worstelen met onverbiddelijk hoge huurprijzen, zouden alleen al in de komende vijf jaar maar liefst 223.000 betaalbare woningen in de VS kunnen verdwijnen.
Het zorgt ervoor dat huurders met een laag inkomen geconfronteerd worden met langdurige uitzettingsstrijd, terwijl ze zich haasten om een tweevoudige huurverhoging of meer te betalen, of teruggesluisd worden naar een huizenmarkt waar de kosten gemakkelijk een half salaris kunnen opslokken.
Aanbevolen video’s
Deze betaalbare woningen werden gebouwd met de Low-Income Housing Tax Credit, of LIHTC, een federaal programma dat in 1987 werd gelanceerd en dat belastingvoordelen aan ontwikkelaars verstrekt in ruil voor het laag houden van de huurprijzen.
Er zijn landelijk 3,6 miljoen woningen verkocht, en de uitbreiding ervan staat nu centraal in het huisvestingsplan van de Democratische presidentskandidaat Kamala Harris om 3 miljoen nieuwe woningen te bouwen.
De vangst? De gebouwen hoeven doorgaans slechts minimaal 30 jaar betaalbaar te worden gehouden. Voor de golf van LIHTC-bouw in de jaren negentig komen die deadlines nu dichterbij, waardoor het aanbod van betaalbare woningen dreigt te verdwijnen op het moment dat de Amerikanen deze het meest nodig hebben.
Hoeveel betaalbare eenheden kunnen er de komende decennia verloren gaan?
Gegevens over LIHTC-eenheden die op nationaal niveau hun betaalbaarheid zullen verliezen, blijven een ruwe schatting.
De beste landelijke analyse schat dat tegen 2030 ongeveer 350.000 LIHTC-eenheden het risico lopen de betaalbaarheid te verliezen. Dat zijn 1 miljoen eenheden in 2040, volgens de National Housing Preservation Database.
Niet alle eenheden die de betaalbaarheidsbescherming van LIHTC verliezen, worden marktrente. Sommige worden betaalbaar gehouden door andere overheidssubsidies, door barmhartige huisbazen of door staten, waaronder Californië, Colorado en New York, die zich hebben ingespannen om de kosten laag te houden.
Toch is het een aanzienlijk verlies voor een huizenmarkt die al dringend behoefte heeft aan nieuwe woningen.
“Als we de huizen kwijtraken die momenteel betaalbaar en beschikbaar zijn voor huishoudens, dan verliezen we terrein door de crisis”, zegt Sarah Saadian, vice-president van openbaar beleid bij de National Low Income Housing Coalition.
“Het is net alsof je een boot hebt met een gat in de bodem”, zei ze.
Wat kan er gedaan worden om het verlies aan betaalbare eenheden te stoppen?
Lokale overheden en non-profitorganisaties kunnen aflopende appartementen kopen, er kunnen nieuwe belastingvoordelen of andere subsidies worden toegepast die de betaalbaarheid vergroten, of huurders kunnen zich organiseren om actie van huisbazen en stadsambtenaren af te dwingen.
Californië eist nu dat alle nieuwe LIHTC-eigendommen 55 jaar lang betaalbaar moeten zijn. Aflopende ontwikkelingen die vóór die regel zijn gebouwd, krijgen ook prioriteit voor nieuwe belastingkredieten, en de staat vereist in wezen dat alle LIHTC-aanvragers ervaring hebben met het bezitten en beheren van betaalbare woningen.
Californië en Colorado eisen dat verhuurders lokale overheden en huurders op de hoogte stellen voordat hun gebouw afloopt. Steden en non-profitorganisaties hebben vervolgens eerst geprobeerd het onroerend goed te kopen om het betaalbaar te houden.
In tegenstelling tot Californië hebben veel staten de LIHTC-overeenkomsten echter niet langer dan dertig jaar verlengd, laat staan andere maatregelen genomen om aflopende woningen betaalbaar te houden.
Toch is het verre van een garantie dat lokale overheden of non-profitorganisaties het geld bij elkaar schrapen om appartementsgebouwen te kopen. En hoewel nieuwe belastingkredieten de afnemende betaalbaarheid van LIHTC kunnen herstellen, zijn ze beperkt en worden ze door de Internal Revenue Service aan staten uitgedeeld op basis van het aantal inwoners.
Wat gebeurt er met huurders als hun LIHTC-eenheid betaalbaar wordt?
Ruim twintig jaar lang was de lage huur van Marina Maaloufs LIHTC-appartement in Chinatown in Los Angeles een redding voor haar gezin, waaronder een kleindochter die autisme heeft.
Toen die genade verstreek, verhoogde de huisbaas, die niet langer wettelijk verplicht was om het gebouw betaalbaar te houden, de huur van $1.100 naar $2.660 in 2021 – buiten bereik van Maalouf en haar familie. Huurdersprotesten, een huurstaking en uitzettingsaanvragen volgden.
De uitzettingszaak loopt nog en achtervolgt Maaloufs nachten met de angst dat haar familie in slaapzakken op de vloer van een vriendin belandt of erger. ’s Ochtends herhaalt ze een mantra: ‘We zijn er nog. Wij zijn er nog.” Maar dag in dag uit vechten om het waar te maken is vermoeiend.
Toch heeft het huurdersactivisme van Maalouf de zaak in beweging gebracht. De stad Los Angeles heeft de huisbaas 15 miljoen dollar aangeboden om haar gebouw tot 2034 betaalbaar te houden, maar die deal zou niet een einde maken aan de ruim dertig lopende uitzettingszaken, waaronder die van Maalouf, of aan de 25.000 dollar aan achterstallige huur die ze verschuldigd is.
Op een recente dag schuifelde haar kleindochter op de binnenplaats van Maaloufs appartement aan met een glas water. Ze is 5 jaar oud, maar omdat ze speciale behoeften heeft, bestaat haar spraak meer uit losse woorden dan uit zinnen.
‘Daarom heb ik gehoopt dat alles weer normaal wordt en dat ze veilig kan zijn,’ zei Maalouf, met trillende stem van emotie. Ze heeft er bij haar zoon op aangedrongen om geld te gaan sparen voor het ergste.
‘We zullen blijven vechten,’ zei ze, ‘maar dag na dag is het moeilijk. … ik ben al moe.”