SANTA FE, NM – Santa Fe noemt zichzelf al lang ‘The City Different’ vanwege de aparte sfeer en de vermenging van culturen die eeuwen teruggaat. Nu probeert het iets anders: iets waarvan ambtenaren hopen dat het een culturele erosie zal voorkomen als bewoners uit hun huizen worden geprijsd.
Het is de eerste stad in de Verenigde Staten die de lonen rechtstreeks koppelt aan de betaalbaarheid van woningen, met als doel hoge huurprijzen tegen te gaan door minimumloonstijgingen te koppelen aan consumentenprijzen en eerlijke huurprijzen op de markt.
Aanbevolen video’s
Velen zien de nieuwe verordening als een grote stap voorwaarts voor werknemers, maar burgemeester Alan Webber ziet het ook als een belangrijk instrument voor het aanpakken van een betaalbaarheidscrisis die de structuur van Santa Fe bedreigt.
“Het doel is om een serieus verschil te maken door ervoor te zorgen dat mensen die hier werken hier kunnen wonen”, zei hij. “De geschiedenis en cultuur van Santa Fe worden echt weerspiegeld in de diversiteit van onze mensen. Het is die diversiteit die we proberen te behouden.”
Santa Fe is niet de enige. Stijgende huren en huizenprijzen hebben huishoudens in het hele land onder druk gezet, waardoor velen minder inkomen hebben om voor andere levensbehoeften te betalen. Experts zeggen dat de financiële druk op huurdershuishoudens is toegenomen vergeleken met de omstandigheden vóór de pandemie.
Hoe de verordening werkt
Het minimumloon van Santa Fe zal vanaf 2027 stijgen tot 17,50 dollar. Historisch gezien is de jaarlijkse stijging gekoppeld aan de consumentenprijzen, maar in de toekomst zal een nieuwe gemengde formule worden gebruikt om de jaarlijkse stijging te berekenen, waarbij de consumentenprijsindex de ene helft uitmaakt en eerlijke markthuurgegevens de andere helft.
Er geldt een limiet van 5% voor het geval de kosten omhoog schieten, en als de consumentenprijzen of huurprijzen in een bepaald jaar dalen, zal het minimumloon niet worden verlaagd.
Santa Fe voerde in 2002 voor het eerst een leefbaar loon in. De verordening is in de loop der jaren uitgebreid en de missie was deze keer om de gemiddelde huizenprijzen en huurkosten aan te pakken die ver boven elke andere grote markt in New Mexico lagen.
Professor Reilly White, hoogleraar financiën aan de Universiteit van New Mexico, presenteerde de stad 25 jaar aan gegevens die veranderingen in eerlijke markthuren en consumentenprijzen aantoonden. Hij zei dat mensen die het minimumloon verdienen achterop raakten.
“Het werd duidelijk dat elke index die werd gemaakt naar behoren moest worden gewogen ten gunste van een deel van de vastgoedkant en een deel van de kosten van levensonderhoud”, aldus White.
Het opstellen van de verordening was als het inrijgen van een naald, zei de burgemeester, en legde uit dat het doel was om de werknemers ten goede te komen, zonder de kleine winkels, die de ruggengraat van de economie van Santa Fe vormen, te zwaar te belasten.
Wie profiteert
Ongeveer 9.000 werknemers zullen een stijging van de lonen zien zodra de verordening van kracht wordt. Dat is ongeveer 20% van de beroepsbevolking van de stad.
Diego Ortiz zal een van hen zijn. De 42-jarige vader noemt Santa Fe al bijna dertig jaar zijn thuis en werkt in de bouw om zijn gezin te onderhouden.
De keuze tussen het betalen van de huur, het kopen van boodschappen en het helpen van zijn kinderen is een constante zorg. Hij vertelde ook dat hij wilde dat zijn kinderen zich op hun studie konden concentreren. Zijn zoon moet school uitstellen zodat hij kan werken en geld kan besparen, zei hij.
“Als er sprake is van economische stabiliteit waardoor we met het zweet onzes aanschijns een goed loon kunnen krijgen, dan zullen we in staat zijn onze huur te betalen, onze rekeningen te betalen of een huis te kopen”, zei hij. “Onze families zullen beter zijn en dat zal een grote verandering zijn.”
Volgens de National Low Income Housing Coalition zijn de huurders met de laagste inkomens onevenredig zwart, Indiaans en Latino.
“Het verhogen van het minimumloon is belangrijk in termen van betaalbaarheid. Een deel van het probleem is zeker een inkomensprobleem”, zegt Dan Emmanuel, een senior onderzoeker bij de coalitie. Maar hij waarschuwde ook dat het verhogen van de lonen de betaalbaarheid niet zou verbeteren voor senioren of mensen met een handicap die geen deel uitmaken van de beroepsbevolking, maar een groot deel van de huurders met een laag inkomen uitmaken.
Meer gereedschap
Het bieden van een inkomensverhoging aan een deel van de bevolking zal ook niet noodzakelijkerwijs het onderliggende tekort aan woningen oplossen dat de prijzen in het algemeen opdrijft, zegt Issi Romem, een econoom en fellow bij het Terner Center for Housing Innovation aan de Universiteit van Californië-Berkeley.
Dat is de reden waarom ambtenaren van Santa Fe zeggen dat ze eraan werken om meer huizen en appartementen toe te staan.
Aan de rand van de stad wapperden woensdag de verhuurvlaggen in de wind, terwijl bouwploegen druk bezig waren met het bouwen van nieuwe complexen, waarbij aangrenzende stukken vuil werden opgeruimd voor meer. Burgemeester Webber zei dat de toename van het aantal vergunningen nu al vruchten afwerpt: de huurprijzen zijn dit jaar met slechts 0,5% gestegen.
Santa Fe rekent ook op de inkomsten uit een zogenaamde landhuisbelasting, die gericht is op de verkoop van huizen boven de $1 miljoen, om een trustfonds voor betaalbare woningbouwprojecten aan te drijven.
Webber zei dat er veel op het spel staat en dat de stad de betaalbaarheid vanuit elke hoek moet aanpakken.
“Kunnen de mensen die hier werken het zich veroorloven hier te wonen?” vroeg hij. “Kunnen we Santa Fe divers houden? Kunnen we ‘The City Different’ blijven, ondanks de economische druk die er is?”