De Federal Reserve gaf huizenkopers deze week waar ze op hoopten: een flinke renteverlaging en een signaal dat er nog meer verlagingen zullen volgen.
Toch moeten huizenkopers en huiseigenaren die graag willen herfinancieren, hun verwachtingen van een sterke daling van de hypotheekrente temperen.
Aanbevolen video’s
Hoewel de Fed geen hypotheekrentes vaststelt, maakt haar beleidswijziging wel een pad vrij voor lagere hypotheekrentes. Maar in dit geval werd de actie van de Fed breed verwacht, dus de rentes daalden al lang voordat de verlaging zelfs maar werd aangekondigd.
“We hebben het grootste deel van de versoepeling die we dit jaar gaan krijgen al gezien,” zei Danielle Hale, hoofdeconoom bij Realtor.com. “Ik zou niet helemaal verbaasd zijn als de hypotheekrente vanaf nu een beetje omhooggaat voordat ze weer daalt.”
Wat is er met de hypotheekrente?
Wanneer hypotheekrentes stijgen, kunnen ze honderden dollars per maand aan kosten toevoegen voor leners. De gemiddelde rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar steeg van minder dan 3% in september 2021 naar een 23-jarig hoogtepunt van 7,8% afgelopen oktober. Dat viel samen met het feit dat de Fed haar benchmarkrente verhoogde om inflatie te bestrijden.
De rentes zijn sinds juli grotendeels gedaald in afwachting van een renteverlaging door de Fed. Volgens hypotheekkoper Freddie Mac is de gemiddelde rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar nu 6,09%. Dat is een daling ten opzichte van de 7,22% in mei, het hoogste punt tot nu toe dit jaar.
Zelfs een bescheiden daling van de hypotheekrente kan op de lange termijn leiden tot aanzienlijke besparingen. Voor een huis dat te koop staat voor de mediane Amerikaanse verkoopprijs van vorige maand van $ 416.700, zou een koper in Los Angeles die een aanbetaling van 20% doet tegen de huidige gemiddelde hypotheekrente ongeveer $ 312 per maand besparen vergeleken met de kosten van de aankoop van hetzelfde huis in mei.
Dus, het is tijd om te kopen?
Hoewel lagere tarieven huizenkopers meer koopkracht geven, is een hypotheek van ongeveer 6% nog steeds niet laag genoeg voor veel Amerikanen die moeite hebben om een huis te betalen. Dat komt vooral doordat de huizenprijzen de afgelopen vijf jaar met 49% zijn gestegen, ongeveer het dubbele van de groei in lonen. Ze blijven in de buurt van recordhoogtes, ondersteund door een tekort aan huizen in veel markten.
Hypotheekrentes zouden terug moeten naar bijna de laagste niveaus van drie jaar geleden, of de huizenprijzen zouden scherp moeten dalen om veel kopers een huis te kunnen veroorloven. Geen van beide scenario’s zal zich binnenkort voordoen.
Economen en leidinggevenden in de hypotheekindustrie verwachten dat de hypotheekrentes dit jaar in ieder geval op hun huidige niveau zullen blijven. Fannie Mae voorspelde deze week dat de rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar gemiddeld 6,2% zal bedragen in het kwartaal oktober-december en in hetzelfde kwartaal volgend jaar zal dalen tot gemiddeld 5,7%. In dezelfde periode in 2023 bedroeg de rente gemiddeld 7,3%.
Hypotheekrentes worden beïnvloed door verschillende factoren, waaronder hoe de obligatiemarkt reageert op de rentebeslissingen van de Fed. Dat kan de koers van de 10-jarige Treasury yield, die kredietverstrekkers gebruiken als leidraad voor het bepalen van de prijs van hypotheken, beïnvloeden.
“Uiteindelijk zal het tempo van hypotheek- en Fed-rentedalingen worden bepaald door economische gegevens”, aldus Rob Cook, vice-president bij Discover Home Loans. “Als toekomstige gegevens aantonen dat de economie meer vertraagt dan verwacht, zou dat de druk op de Fed vergroten om agressievere maatregelen te nemen met renteverlagingen, wat waarschijnlijk zou resulteren in lagere hypotheekrentes voor consumenten.”
Nu kopen of wachten op lagere tarieven?
De verkoop van eerder bewoonde Amerikaanse huizen zit al sinds 2022 in een diepe dip en daalde vorige maand met 2,5%. Tot nu toe heeft de daling van de hypotheekrente nog geen betekenisvol herstel teweeggebracht, hoewel de verkoop in juli wel licht is gestegen.
De sombere vooruitzichten voor hypotheekrentes stellen potentiële kopers en verkopers voor een bekend dilemma: moeten ze nu de huizenmarkt verkennen of wachten op mogelijk lagere rentetarieven?
Nick Young, een advocaat die dit jaar met zijn gezin van Phoenix naar Evergreen, Colorado verhuisde, heeft ervoor gekozen om te huren nadat hij afgelopen voorjaar had gezien hoe competitief de huizenmarkt was.
Met een budget voor de aankoop van een huis tussen de $ 1 miljoen en $ 1,5 miljoen zijn hij en zijn vrouw nog steeds op zoek naar dat ene perfecte juweeltje: een huis met vijf slaapkamers om in te groeien met hun drie kinderen.
Ze houden de hypotheekrente in de gaten, maar ook andere variabelen, zoals inflatie, de algehele gezondheid van de economie en de presidentsverkiezingen.
“Er is momenteel niet veel reden om te kopen,” zei Young voor de aankondiging van de Fed. “Maar de markt timen is een dwaze onderneming.”
Makelaars van Phoenix tot Tampa, Florida, zeggen dat veel huizenkopers wachten tot de hypotheekrente onder de 6% zakt. Sommigen hopen dat de rente weer terug kan naar de dieptepunten van drie jaar geleden.
“Wat ik probeer te doen is ze terugbrengen naar de realiteit,” zei Mike Opyd, een makelaar bij Re/Max Premier in Chicago. “Ik zeg ze: ‘als je serieus bent over kopen, stap dan nu in.”
Volgens Opyd zorgen de dalende hypotheekrentes en het toenemende aanbod van huizen op de markt voor een gunstig klimaat voor huizenkopers deze herfst, terwijl dit normaal gesproken een rustige periode is voor de verkoop van huizen.
Wachten op een mogelijke verdere daling van de tarieven volgend jaar kan ertoe leiden dat kopers te maken krijgen met een grotere concurrentie voor het huis dat ze willen. Ondertussen blijven potentiële verkopers misschien nog steeds zitten.
“Houd er rekening mee dat 76% van de mensen met een hypotheek een rente heeft die lager is dan 5%”, aldus Leo Pareja, CEO van eXp Realty. “Dus we kunnen verwachten dat het onevenwicht tussen vraag en aanbod op korte termijn zelfs iets erger wordt.”
Herfinancieringsgolf
Drew Yae en zijn vrouw, kopers van hun eerste huis, kochten vorige maand een huis met twee slaapkamers en 1,5 badkamer in Bellingham, Washington.
In februari werd Yae, een compensatieanalist, aanvankelijk een hypotheekrente van 7% aangeboden. Tegen de tijd dat de deal rond was, was zijn rente gedaald tot ongeveer 6,63%.
“Ik zou graag herfinancieren tegen 5% of 5,25%, maar ik weet gewoon niet of dat realistisch is en of het meer dan twee jaar gaat duren om dat te bereiken”, zei hij.
Yae zou zijn maandelijkse betaling met ongeveer $ 300 kunnen verlagen als hij zijn hypotheek van $ 407.000 herfinanciert naar 5,5%.
Een vuistregel om te overwegen bij herfinanciering is of u uw huidige rente met de helft tot driekwart procentpunt kunt verlagen.
De vraag naar herfinanciering van hypotheken is toegenomen. Vorige week steeg het aantal herfinancieringsaanvragen met 24%, volgens de Mortgage Bankers Association.
Kredietverstrekkers leunen steeds meer op het oude adagium “date the rate” door originele leningen te koppelen aan herfinancieringsincentives vanaf het begin. Nadat kopers recordhoge rentetarieven zagen die ongeveer een jaar geleden piekten rond de 8%, vermarkten velen aanbiedingen die kopers in feite een uitweg bieden uit hun huidige tarief zodra het weer daalt, als een manier om de aarzeling van kopers te onderdrukken.
“Het krijgt steeds meer nadruk,” zei Mike Fratantoni, hoofdeconoom bij de MBA. “Voor altijd vastzitten aan een tarief van 7% — voor een eerste koper is dat angstaanjagend.”
Navy Federal Credit Union zei dat het in 2023 begon met het aanbieden van hun populaire “no-refi rate drop” (verlaging van de rente zonder herfinanciering), waardoor kopers hun rente kunnen verlagen voor een vergoeding van $ 250, terwijl de rest van de voorwaarden van de oorspronkelijke lening behouden blijven.
Veel huizenkopers kiezen voor zowel de tijdelijke renteverlagingen als de gratis herfinanciering, aldus Darik Tolnay, filiaalmanager van CrossCounty Mortgage in Lakewood, Colorado.
“Ze willen allemaal een huis, dus als iemand met een idee komt om het betaalbaarder te maken, dan zijn mensen, gezien het algemene sentiment, wanhopig op zoek naar opties”, aldus Tolnay.