Meld u aan voor de opdracht, de dagelijkse nieuwsbrief van de Texas Tribune die lezers op de hoogte houdt van het meest essentiële nieuws over Texas.
Aanbevolen video’s
Een voorstel voor de wetgevende macht van Texas die werd gefactureerd als een manier om op krakers te klemmen, zou de wettelijke bescherming voor huurders verminderen, uitzettingen versnellen en dakloosheid vergroten, vertelden de voorstanders van huurders woensdag aan huiswetgevers.
House Bill 32 zou het ontruimingsproces van de staat versnellen, het voor verhuurders gemakkelijker maken om rechters te vinden die in ontruimingszaken met hen de kant zullen zetten en het voor huurders met een laag inkomen moeilijker maken om juridische bijstand te verkrijgen, aldus tegenstanders van het wetsvoorstel. Als wetgevers het voorstel indienen, is het mogelijk dat huurders kunnen worden uitgezet zonder ooit de binnenkant van een rechtszaal te zien of te weten dat er ooit een zaak tegen hen was, zeiden ze.
“Er is helemaal niets wettig of eerlijk aan dit wetsvoorstel,” vertelde Mark Melton, een advocaat die het Dallas Deckacy Center leidt, aan leden van de Comité van het Huis en de burgerlijk jurisprudentiecommissie. “In feite is het extreem en duidelijk ongrondwettelijk.”
De wetgeving – ingediend door staat Rep. Angie Chen Button, een Garland Republikein – maakt deel uit van een push om eigenaren van onroerend goed te helpen omgaan met krakers of mensen die illegaal een woning bezetten. Eigenaren en verhuurdergroepen hebben wetgevers verteld dat verhuurders in run-ins met krakers hebben verhoogd, maar bestaande wetten en procedures zijn onvoldoende om hen te helpen op te starten vanuit hun eigendom, waardoor ze duizenden en duizenden dollars in het proces kosten. De top drie Republikeinse functionarissen van de staat – Gov. Greg Abbott, Lt. Gov. Dan Patrick en House Spreker Dustin Burrows – hebben gezegd dat wetgeving om te kraken een topprioriteit is tijdens de wetgevende sessie van dit jaar.
House Bill 32 “gaat niet over het straffen van iemand”, vertelde de knop aan de commissie. “Het gaat erom gerechtigheid te geven aan de eigenaar en hun eigendom terug te geven.”
Verhuurgroepen in Texas zien het wetsvoorstel als een voertuig, niet alleen om gericht te zijn, maar om de staatswetten in te perken die volgens hen kunnen struikelen op verhuurders bij het zoeken naar een uitzetting – waarvan verhuurders zeggen dat ze als een laatste redmiddel beschouwen na inspanningen om problemen met hun huurders op te lossen, hebben gefaald. Chris Newton, Executive Vice President van Texas Apartment Association, zei in een verklaring dat “gehurkt een symptoom is van een breder probleem – een uitzettingsproces dat langzaam en inefficiënt kan zijn.”
“Te lang hebben inefficiënties in het civiele ontruimingsproces van Texas geleid tot vertragingen die degenen die onwettig bezetten, eigendommen aanmoedigen en eigenaren van onroerend goed die moeite hebben om de controle over hun eigendom te herwinnen,” zei Newton. “Deze vertragingen verminderen de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen en tegelijkertijd de veiligheid van bewoners en personeel in gevaar brengen.”
Tegenstanders van het wetsvoorstel beweren dat gevallen van gehurkt zeldzaam zijn, en het voorstel van dat knop zou in die gevallen geen eigenaren van onroerend goed helpen. In plaats daarvan, zeiden ze, zou het wetsvoorstel de reeds magere wettelijke bescherming van de staat verzwakken voor de 4,2 miljoen huurdershuishoudens van de staat – een groeiend aantal met een verhoogde druk van stijgende huurprijzen.
Advocaten voor rechtsbijstand, voorstanders van woningbouw en rechters van de vrede, de rechters die uitzettingszaken behandelen, vertelden de wetgevers dat het voorstel huurders van het juiste proces zou ontnemen. Een uitzetting kan maximaal zeven jaar op het record van een huurder blijven, waardoor het buitengewoon moeilijk is om huisvesting te vinden omdat verhuurders de neiging hebben om aanvragers met een uitzetting op hun dossier af te wijzen.
Button’s Bill wil het uitzettingsproces op een aantal manieren versnellen.
De staatswet vereist verhuurders om huurders schriftelijke kennisgeving te geven drie dagen voordat ze uitzetting indienen. Indien aangenomen, zou het wetsvoorstel regels losmaken voor hoe verhuurders die kennisgeving aan huurders kunnen leveren. Het voorstel zou alleen verhuurders vereisen om die kennisgeving te geven in gevallen waarin huurders achterblijven bij huur. Voorstanders van huisvestingen vrezen dat verhuurders die vereiste in niet -betaalde gevallen zouden omzeilen door andere redenen om uitzetting in te dienen.
Het wetsvoorstel zou verhuurders een weg geven om een uitzettingsoordeel te verkrijgen zonder te worden berecht. Verhuurders kunnen zonder hoorzitting een automatische uitspraak in hun voordeel zoeken als er “geen echt betwiste feiten” in de zaak zijn. Huurders zouden slechts drie dagen hebben om te reageren voordat een rechter een uitspraak uitgeeft. Advocaten voor advocaten en voorstanders van rechtsbijstand Twijfel aan dat huurders, vooral degenen die niet regelmatig met het rechtssysteem communiceren, realistisch op tijd kunnen reageren.
Als huurders hun ontruimingszaak verliezen, zouden ze minder dagen hebben om een beroep in te dienen voordat ze uit het huis worden verwijderd.
“Dit zijn niet -geavanceerde, arme mensen,” zei Melton. “Ze gaan er nooit achter komen hoe ze in drie dagen een verklaring kunnen indienen om te reageren. Dat gaat nooit gebeuren. En daarom hebben ze op deze manier opgesteld. Iedereen weet dat. “
Sommige Republikeinen op het panel leken zich ongemakkelijk dat de bestaande staatswet zou kunnen zijn om huurders in staat te stellen op hun plaats te blijven als ze geen huur betalen, hoewel ze de bereidheid uitten om wijzigingen te zien in de wetgeving die een gemeenschappelijke basis tussen verhuurders en huurders zou opleveren.
“Ik geloof niet dat iemand in deze commissie of iemand die we vanaf vandaag gaan horen, een volledige ontkenning van het juiste proces wil,” zei staat Rep. Jeff Leach, een plano -republikein voor voorzitter van de commissie.
Het wetsvoorstel zou verhuurders in staat stellen hun zaak in te dienen in naburige gebieden, een maatregel die bedoeld is om verhuurders in staat te stellen uitspraken te zoeken van rechters die als gunstiger worden beschouwd.
Sinds de COVID-19-pandemie hebben sommige rechters extra controle op verhuurders die uitzettingen brengen en extra stappen ondernomen om huurders toegang te geven tot juridische vertegenwoordiging-vaak een beslissende factor in de vraag of een huurder uitzetting vermijdt.
Onderzoek toont aan dat huurders minder kans hebben op de rechtbank voor hun hoorzitting als het verder weg is, en dus eerder hun zaak verliezen. Als een huurder niet opduikt, zouden ze geen juridische vertegenwoordiging verkrijgen die hen zou helpen uitzetting te voorkomen, zeiden advocaten van huurders.
Voorstanders van woningen en advocaten voor rechtsbijstand voorspelden dat een dergelijke beweging averechts zou werken op verhuurders – in feite het ontruimingsproces vertragen omdat verhuurders sommige rechtbanken zouden verstoppen met een overvloed aan ontruimingszaken en een achterstand zouden creëren.
Het wetsvoorstel is ook bedoeld om steden en provincies te eisen die openbare middelen gebruiken om juridische bijstand te verlenen aan huurders om ook dollars op te zetten om huurders te verplaatsen – een beweging die advocaten en lokale functionarissen zouden zeggen dat het onbetaalbaar zou zijn om juridische bijstand te verlenen aan huurders.
Dallas County is onlangs begonnen met het verstrekken van fondsen aan het Dallas Eviction Advocacy Center in een poging om dakloosheid in de regio aan te pakken, zei commissaris Andy Sommerman.
“Door dit idee te versnellen dat het zo snel kan worden uitgezet, zal het ons vermogen om die dakloosheid aan te pakken zeker verminderen,” zei Sommerman.
Wetgevers smeekten verhuurder en wettelijke hulpgroepen om hun verschillen uit te schakelen en het midden te vinden om het voorstel te wijzigen. Er was bijvoorbeeld al een overeenkomst dat wetgevers misschien manieren konden vinden om het proces van het terugbrengen van bezit van huurwoningen aan eigenaren te versnellen nadat ze hun zaak hebben gewonnen.
Wetgevers van de staat hebben dit jaar afzonderlijke rekeningen ingediend die zijn gericht op het vergroten van de strafrechtelijke boetes voor vermeende krakers. Maar die zaken zijn zeldzaam, zei rechter Adam Swartz, een vredere vrederechter in Dallas. Swartz vertelde de wetgevers dat zijn rechtbank elk jaar een “handvol” krinke zakenzaken ziet uit ongeveer 8.000 ontruimingszaken.
“Deze rekening lijkt alsof je een mug probeert te doden met een geweer,” zei Swartz.
Openbaarmaking: Texas Apartment Association is een financieel voorstander van de Texas Tribune, een non -profit, niet -partijgebonden nieuwsorganisatie die gedeeltelijk wordt gefinancierd door donaties van leden, stichtingen en bedrijfssponsors. Financiële supporters spelen geen rol in de journalistiek van de Tribune. Zoek hier een complete lijst van.
We kunnen niet wachten om u te verwelkomen in het 15e jaarlijkse Texas Tribune Festival, de breakout -ideeën en politiekevenement van Texas die plaatsvinden op 13-15 november in het centrum van Austin. Stap binnen de gesprekken die de toekomst van onderwijs, de economie, de gezondheidszorg, de energie, de technologie, de openbare veiligheid, de cultuur, de kunst en nog veel meer vormen.
Hoor van onze CEO, Sonal Shah, op Tribfest 2025.
Tribfest 2025 wordt gepresenteerd door JPMorganchase.